以房養老每月可領多少？以房養老條件、利率及優缺點一次看

台灣人口結構走向高齡化，多數人也漸漸重視退休理財，你曾想過退休之後，生活費應該要從哪裡來嗎？除了領勞退金、國民年金，靠年輕時的投資理財規劃之外，還有一種方式為「以房養老」。也就是用房子作為抵押品，從銀行那每月領取一筆金額，屬於一種貸款產品喔！如果你是剛退休，手握大筆現金但擔心未來現金流的問題，可以考慮用定存的存本取息創造現金流。究竟以房養老是什麼？如何用房養老？有哪些缺點與風險？本文一次解答。

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以房養老是什麼？怎麼用房來養老

以房養老正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」，之所以稱為逆向抵押貸款，是因為以房養老方案和一般購屋貸款不同，購屋貸款是向銀行借錢買房子，並依約定每月還錢給銀行；以房養老則是把房子當作抵押品，抵押給銀行後，依照房價獲得一筆金額並每月繳納利息，銀行就會每月付錢給借款人。

另外，購屋貸款的貸款金額會越來越少，以房養老則是相反，所以，以房養老貸款適合有房子的退休族，可每月領取一筆退休養老金。

項目	逆向抵押貸款	一般購屋貸款
貸款餘額	隨時間增加	隨時間減少
貸款年齡	60歲	18-65歲
撥款方式	每月撥款	一次撥款
還款方式	利息每月還款	本息每月還款

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以房養老條件及屋齡限制

fincake 搜集各大銀行的以房養老資訊，基本的申請條件有以下幾項：

1. 申請人年齡須滿 60 歲
2. 需以名下房產作為抵押，且為單獨持有之住宅
3. 信用良好、具行為能力人

當然，還是有一些限制存在：

1. 屋齡＋貸款年限不低於 60 
2. 年齡＋貸款年限不低於 90 
3. 需有一位法定繼承人陪同對保，並作為義務通知人
4. 需進行法律諮詢

一般而言，以房養老最多可貸 30-35 年，金額為房價的 6-7 成左右，利率則每家不同。要注意的是，房價是依銀行規定評估，並非由借款人喊價喔！

⚠️請注意⚠️以上條件與限制為參考，實際方案內容以銀行公告為主。

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以房養老優缺點

以房養老的優點是，可有一筆退休生活金，不必依靠子女，每月都有退休養老金可領，且房子仍可繼續居住，不會在貸款期間受到任何影響。

以房養老的缺點則是可領金額會遞減，這是因為每月要繳利息給銀行，而利息會從撥款金額扣除，所以才會逐年逐月降低；再來，以房養老要有法定繼承人陪同對保，指定一位作為通知人，借款人會先面臨繼承問題；還有，貸款年限到期後，如未將利息、本金償清，房屋將面臨法拍，而且借款人年事已高，也不一定有能力還清。

若貸款期間借款人身故，銀行將會停止撥款，並由繼承人接手處理，繼承人可選擇還清貸款將房屋贖回，或出售房屋後，用出售所獲得的資金還款。

想要申請以房養老，建議借款人最好與子女商量，避免讓以房養老變成子女日後的負擔；除此之外，房屋所在地區、屋況等皆會影響鑑價，等於影響每月可領的費用，也建議事先向銀行諮詢了解，算一算每月可領金額是否能應付晚年生活開銷。

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以房養老試算

由於每月需支付利息給銀行，並從月領金額扣，雖然銀行利息有扣除上限，約收取本金的三分之一或 30%，但前面有說到，貸款金額隨時間增加，等於利息月扣越多，這樣實際可以拿到多少錢呢？

我們假設借款人 60 歲、房屋價值 1500 萬、銀行願意貸款 7 成，且貸款年限為 30 年、年利率 2% ，銀行利息最多收本金三分之一來計算，每月撥款本金為 29,166 元：

• 第一個月實領 29,166 元
• 第二個月實領 29,166 – 18 ＝ 29,148 元
• 第三個月實領 29,166 – 97 ＝ 29,096 元
• 第四個月實領 29,166 – 145 ＝ 29,021 元
• 最後一個月實領 29,166 – 9,722 ＝ 19,444 元

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2024 以房養老銀行利率總整理

銀行	方案內容	條件
玉山銀行	• 利率：一段式利率 2.45% 起，機動計息 • 貸款金額：最高 6 成 • 貸款年限：最高 30 年，年齡＋貸款期間≧90、屋齡＋貸款期間 ≦60 • 貸款費用：每一案子 5,000 元	• 滿 60 歲 • 信用正常 • 完全行為能力人 • 本國人
中國信託	• 利率： 2.67% 起，機動計息 • 貸款金額：最高 7 成 • 貸款年限：最高 30 年，年齡＋貸款期間≧90 • 貸款費用：開辦費 5,000 元、徵信費300 元	• 滿 60 歲 • 本國人
兆豐銀行	• 利率： 2.363% 起，機動計息 • 貸款金額：最高 7 成 • 貸款年限：最高 30 年，年齡＋貸款期間≧90 • 貸款費用：開辦費 5,000 元、徵信費300 元	• 滿 60 歲 • 信用正常 • 本國人 • 房屋座落位置與條件需符合兆豐規定 • 需準備身分證、健保卡或駕照、土地建物權狀
合作金庫	• 利率：一段式 2.483% 起或分段式利率前 2 年 2.213% 起、第 3 年起2.513% 起，皆為機動計息 • 貸款金額：最高 7 成 • 貸款年限：最高 35 年 • 貸款費用：5,300 元起	• 滿 60 歲 • 需準備身分證、第二證件、土地建物權狀、印章、戶口名簿或戶籍謄本正本
彰化銀行	• 利率：一段式 2.43% 起，機動計息 • 貸款金額：不超過 2,000 萬元 • 貸款年限：7 – 30 年，貸款期間＋年齡不低於 90 • 貸款費用：5,300 元起	• 滿 60 歲 • 信用正常 • 本國人
上海商銀	• 利率：前 2 年 2.48% 起、第 3 年起2.68% 起，皆為機動計息 • 貸款金額：最高 7 成 • 貸款年限：最高 30 年 • 貸款費用：9,000 元	• 滿 60 歲 • 持有單獨持有之名下住宅
第一銀行	• 利率： 2.32%-4% • 貸款費用：5,300 元 • 貸款額度與年限為提供	• 滿 60 歲
華南銀行	• 利率：3.07% 起，機動計息 • 貸款金額：以銀行評估為主 • 貸款年限：7 – 30 年，貸款期間＋年齡不低於 90 • 貸款費用：5,300 元起	• 滿 63 歲
土地銀行	• 利率：2.6%〜3.16% 機動計息 • 貸款金額：最高 7 成 • 貸款年限：最長 30 年，滿 65 歲貸款期間＋年齡不低於 95，如為夫妻共有，則以年齡較低者為主 • 貸款費用：5,300 元起	• 滿 63 歲 • 信用正常 • 本國人
台灣銀行	• 利率：2.16%〜2.96% 機動計息 • 貸款金額：最高 7 成 • 貸款年限：10 年、15 年、20 、25年、30 年，貸款期限＋年齡不低於 89 • 貸款費用：5,300 元起	• 滿 59 歲 • 持有單獨持有之名下住宅 • 本國人
台灣企銀	• 利率：定儲指數利率＋0.77% 機動計息 • 貸款金額：最高 7 成 • 貸款年限：7 – 30 年，貸款期間＋年齡不低於 90 • 貸款費用：3,300 元起	• 滿 60 歲 • 持有單獨持有之名下住宅 • 本國人