台灣人口結構走向高齡化,多數人也漸漸重視退休理財,你曾想過退休之後,生活費應該要從哪裡來嗎?除了領勞退金、國民年金,靠年輕時的投資理財規劃之外,還有一種方式為「以房養老」。也就是用房子作為抵押品,從銀行那每月領取一筆金額,屬於一種貸款產品喔!如果你是剛退休,手握大筆現金但擔心未來現金流的問題,可以考慮用定存的存本取息創造現金流。究竟以房養老是什麼?如何用房養老?有哪些缺點與風險?本文一次解答。
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以房養老正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」,之所以稱為逆向抵押貸款,是因為以房養老方案和一般購屋貸款不同,購屋貸款是向銀行借錢買房子,並依約定每月還錢給銀行;以房養老則是把房子當作抵押品,抵押給銀行後,依照房價獲得一筆金額並每月繳納利息,銀行就會每月付錢給借款人。
另外,購屋貸款的貸款金額會越來越少,以房養老則是相反,所以,以房養老貸款適合有房子的退休族,可每月領取一筆退休養老金。
項目 | 逆向抵押貸款 | 一般購屋貸款 |
貸款餘額 | 隨時間增加 | 隨時間減少 |
貸款年齡 | 60歲 | 18-65歲 |
撥款方式 | 每月撥款 | 一次撥款 |
還款方式 | 利息每月還款 | 本息每月還款 |
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fincake 搜集各大銀行的以房養老資訊,基本的申請條件有以下幾項:
當然,還是有一些限制存在:
一般而言,以房養老最多可貸 30-35 年,金額為房價的 6-7 成左右,利率則每家不同。要注意的是,房價是依銀行規定評估,並非由借款人喊價喔!
⚠️請注意⚠️以上條件與限制為參考,實際方案內容以銀行公告為主。
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以房養老的優點是,可有一筆退休生活金,不必依靠子女,每月都有退休養老金可領,且房子仍可繼續居住,不會在貸款期間受到任何影響。
以房養老的缺點則是可領金額會遞減,這是因為每月要繳利息給銀行,而利息會從撥款金額扣除,所以才會逐年逐月降低;再來,以房養老要有法定繼承人陪同對保,指定一位作為通知人,借款人會先面臨繼承問題;還有,貸款年限到期後,如未將利息、本金償清,房屋將面臨法拍,而且借款人年事已高,也不一定有能力還清。
若貸款期間借款人身故,銀行將會停止撥款,並由繼承人接手處理,繼承人可選擇還清貸款將房屋贖回,或出售房屋後,用出售所獲得的資金還款。
想要申請以房養老,建議借款人最好與子女商量,避免讓以房養老變成子女日後的負擔;除此之外,房屋所在地區、屋況等皆會影響鑑價,等於影響每月可領的費用,也建議事先向銀行諮詢了解,算一算每月可領金額是否能應付晚年生活開銷。
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由於每月需支付利息給銀行,並從月領金額扣,雖然銀行利息有扣除上限,約收取本金的三分之一或 30%,但前面有說到,貸款金額隨時間增加,等於利息月扣越多,這樣實際可以拿到多少錢呢?
我們假設借款人 60 歲、房屋價值 1500 萬、銀行願意貸款 7 成,且貸款年限為 30 年、年利率 2% ,銀行利息最多收本金三分之一來計算,每月撥款本金為 29,166 元:
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銀行 | 方案內容 | 條件 |
玉山銀行 | • 利率:一段式利率 2.45% 起,機動計息 • 貸款金額:最高 6 成 • 貸款年限:最高 30 年,年齡+貸款期間≧90、屋齡+貸款期間 ≦60 • 貸款費用:每一案子 5,000 元 |
• 滿 60 歲 • 信用正常 • 完全行為能力人 • 本國人 |
中國信託 | • 利率: 2.67% 起,機動計息 • 貸款金額:最高 7 成 • 貸款年限:最高 30 年,年齡+貸款期間≧90 • 貸款費用:開辦費 5,000 元、徵信費300 元 |
• 滿 60 歲 • 本國人 |
兆豐銀行 | • 利率: 2.363% 起,機動計息 • 貸款金額:最高 7 成 • 貸款年限:最高 30 年,年齡+貸款期間≧90 • 貸款費用:開辦費 5,000 元、徵信費300 元 |
• 滿 60 歲 • 信用正常 • 本國人 • 房屋座落位置與條件需符合兆豐規定 • 需準備身分證、健保卡或駕照、土地建物權狀 |
合作金庫 | • 利率:一段式 2.483% 起或分段式利率前 2 年 2.213% 起、第 3 年起2.513% 起,皆為機動計息 • 貸款金額:最高 7 成 • 貸款年限:最高 35 年 • 貸款費用:5,300 元起 |
• 滿 60 歲 • 需準備身分證、第二證件、土地建物權狀、印章、戶口名簿或戶籍謄本正本 |
彰化銀行 | • 利率:一段式 2.43% 起,機動計息 • 貸款金額:不超過 2,000 萬元 • 貸款年限:7 – 30 年,貸款期間+年齡不低於 90 • 貸款費用:5,300 元起 |
• 滿 60 歲 • 信用正常 • 本國人 |
上海商銀 | • 利率:前 2 年 2.48% 起、第 3 年起2.68% 起,皆為機動計息 • 貸款金額:最高 7 成 • 貸款年限:最高 30 年 • 貸款費用:9,000 元 |
• 滿 60 歲 • 持有單獨持有之名下住宅 |
第一銀行 | • 利率: 2.32%-4% • 貸款費用:5,300 元 • 貸款額度與年限為提供 |
• 滿 60 歲 |
華南銀行 | • 利率:3.07% 起,機動計息 • 貸款金額:以銀行評估為主 • 貸款年限:7 – 30 年,貸款期間+年齡不低於 90 • 貸款費用:5,300 元起 |
• 滿 63 歲 |
土地銀行 | • 利率:2.6%〜3.16% 機動計息 • 貸款金額:最高 7 成 • 貸款年限:最長 30 年,滿 65 歲貸款期間+年齡不低於 95,如為夫妻共有,則以年齡較低者為主 • 貸款費用:5,300 元起 |
• 滿 63 歲 • 信用正常 • 本國人 |
台灣銀行 | • 利率:2.16%〜2.96% 機動計息 • 貸款金額:最高 7 成 • 貸款年限:10 年、15 年、20 、25年、30 年,貸款期限+年齡不低於 89 • 貸款費用:5,300 元起 |
• 滿 59 歲 • 持有單獨持有之名下住宅 • 本國人 |
台灣企銀 | • 利率:定儲指數利率+0.77% 機動計息 • 貸款金額:最高 7 成 • 貸款年限:7 – 30 年,貸款期間+年齡不低於 90 • 貸款費用:3,300 元起 |
• 滿 60 歲 • 持有單獨持有之名下住宅 • 本國人 |
基本上,申請以房養老,需找一位法定繼承人作為「通知義務人」,並一同完成律師諮詢與對保,律師諮詢的費用,由借款人支付。但有的銀行沒有此規定,以各家銀行公告為主。
屋齡與貸款年限不超過 60 年,如銀行最高貸款年限為 30 年,則屋齡不可超過 30 年。
以房養老是將房屋作為抵押品,由銀行每月支付金額,支付之金額與房子的價值有關,所以,並非賺錢工具。
只要把借款償清,房子便可贖回。
借款人如身故,銀行將停止撥款,需由繼承人償清債款才可將房子贖回,如繼承人不處理,將會拍賣房子,將賣的金額先償還銀行借款,剩餘才會給繼承人,若不足則需再補足。