房貸申請流程有哪些？申請要多久？帶你了解房貸申請流程六步驟，帶你了解！
買房是人生中的大事，終於存到錢來買房，不論是新屋、預售屋或是中古屋，幾乎都會經歷申請房貸的階段，但是申請房貸需要注意什麼？從申請到撥款下來要多久？為什麼申請沒有過？今天帶你一次掌握房貸申請大小事。
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辦房貸前一定要知道的事
確認頭期款是否充足
在購屋時，頭期款是一項必要的支出，一般是房價的 20-30% 左右。頭期款越充足，後續在申請房貸時，需要負擔的金額就越低，同時在申請時的過件率也會提升。所以在申請貸款前，先存到一筆費用，對於後續申請上也會更順利。
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預估房價及房屋貸款額度
申請房屋貸款前，需要先評估房屋貸款額度，了解能申請到多少貸款，許多銀行都有在網路上提供試算的工具，提供給購屋者方便的服務。此外，也可以撥打各銀行電話，向專人諮詢，獲得更多資訊。
確認月付金是否可以負擔
了解房屋貸款額度後，需要評估自身收入是否可以負擔每月的月付金額。從每月生活費、家庭開支、其他債務等多方面考量，確認月付金不會造成生活上的困擾或負擔。一般建議月房貸支出不應超過家庭總收入的 30-40%。
確認信用狀況與房貸條件
如銀行等貸款單位會特別注意房貸申請人的信用評分，如果有信用瑕疵、貸款遲繳等紀錄，都會影響房貸額度的核定。除了信用評分外，各種房貸方案對於申請人或是房屋條件的要求也會不同，所以在購買房屋，申請房屋貸款前務必注意。
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房貸申請前準備資料
在申請房屋貸款前，記得備妥以下資料，讓後續申請流程更加順利：
- 雙證件
- 戶籍謄本
- 建物土地權狀正本
- 收入證明（近 6 個月薪轉存摺封面、出入明細頁面）
- 勞保異動明細或在職證明
- 貸款申請書
另外，在申請房屋貸款時，需要同時對保，申請火災險等不動產保險，所以除了借款人（房貸申請人）需要準備證件等資料外，保證人也有必須攜帶的資料，以下對保時，借款人和保證人需要攜帶的資料：
- 借款人與保證人的身分證正本
- 第二證件
- 私章
- 建物土地權狀正本
房貸申請流程6步驟
房貸申請分為6個步驟，從選擇銀行方案申請貸款到銀行撥款，大概需要 10-16 個工作天，約等於一個月的時間，接下來整理六大步驟分別要做什麼：
步驟1：銀行申請貸款（約 1-2 個工作天）
房屋貸款流程第一步驟，也是最重要的步驟，就是挑選低利率的房貸銀行，建議選擇薪資轉帳銀行，或是主要存款所在的銀行，因為在後續房屋貸款申請流程中，比較有機會獲得優惠的貸款利率。
另外還需要考慮房貸年限，房貸申請還款年限越長，雖然每月還款壓力較小，但利率和總還款利息就會相對較高。也建議申請人可以先行了解，是否可申請內政部「自購住宅貸款」或「青年安心成家貸款」，比較政府與銀行所提供的房貸方案哪個對自己更有利。
在選定心儀的銀行申請房屋貸款時，需要提供財務證明等相關資料，銀行也會調閱申請人的聯徵紀錄、信用評分等。
步驟2：房屋估價（約 2-4 個工作天）
提出房屋貸款申請後，銀行會根據房屋的坪數大小、座落區域、屋況、屋齡、周邊生活機能等因素，進行不動產估價，有些銀行也會視貸款人的資金用途決定貸款金額，大多時候會參考房屋買賣的成交價格，決定可以申貸的金額。
另外，因為屋內裝潢、擺設，在銀行估價時也會參考，所以建議在銀行來估價前，可以先將房屋打掃、整理乾淨，或是汰換掉老舊家具等。
銀行鑑價流程：
1. 申請人向銀行提出房屋貸款申請，
2. 針對貸款房屋建立資訊及檔案，
3. 派出鑑價人員到現場勘查、評估房屋價值，
4. 整理、比較並分析房屋資料，
5. 製作估價報告書。
步驟3：審核貸款條件（約 1-3 個工作天）
申請人備妥資料，銀行鑑價完畢後，會進入審核貸款條件的階段。在此階段，銀行會調閱貸款人聯徵紀錄、職業類別、年收入、帳戶存款，以及是否有其他資產等等，作為申請人是否可以負擔貸款並還款的評估。如果申請人是軍公教身分、百大企業員工等，可以提出相關證明，為自己的條件加分。另外，在審核過程中，也可以提供保證人，增加核貸機會。
步驟4：簽約、對保（約 1-2 個工作天）
銀行決定核貸後，會致電給申請人進行確認，詢問如貸款目的、房屋地址、年收入等基本問題，最後與申請人預約時間到銀行簽約、對保。在申請房屋貸款時，銀行會要求申請人辦理火災險與地震險等，保護不動產的安全，此保險費用需繳交至貸款還清時。在簽約時，務必確定合約內容無誤，以下建議注意幾點：
1. 核對利率：了解利率調整機制，確保合約中的利率與銀行審核結一致。
2. 確認額度：確定貸款金額符合自身的需求與能力。
3. 審查綁約期限：了解綁約期限和提前還款、轉貸等相關規定。
4. 了解還款方式：了解還款方式（如本息平均攤還、本金平均攤還等）及還款期數，作為規劃還款計畫的參考。
5. 確定保險要求：確認銀行對房屋保險及相關保險的要求，並按照規定辦理。
步驟5：不動產抵押權設定（約 1-3 個工作天）
房屋貸款確定通過後，需要做不動產抵押權的設定，由銀行委託的代書協助進行，將銀行設為第一順位債權人，保障其在申請人無法負擔貸款，需要將房屋出售時的優先收款權。抵押權設定的金額為貸款金額的 1.2 倍。貸款設定登記費的金額是貸款金額的千分之一，另外還需支付書狀費 80 元。
步驟6：撥款（約 1-2 個工作天）
以上的房屋貸款流程完成後，等代書通知銀行確定的交屋時間，銀行專員會在撥款當天，以電話向顧客確認，再依程序處理撥款事宜，申請人可以指定撥款帳戶、撥款時間、是否需要分次撥款等等。撥款後的下一個月就要開始付還月付金，每月準時付清房貸，也能夠使自己的信用評分增加。
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房貸相關費用
申請房屋貸款的六個步驟中，除了申請資料須備妥外，也會有其餘的文件、其他費用支出，以下整理十項在申請時，需要繳交的手續費等花費：
- 帳管費：每月帳單寄送、通知的費用等，一般在 2,000 元以上，依每間銀行有不同的規定，有些銀行會一次結清，有些會在繳每月還款時一併收取。
- 鑑價費：在申請房屋貸款的第二步：房屋估價時，需要向支出 5,000 元左右的鑑價費，詳細金額依各銀行規定。
- 開辦費：給銀行和申辦人員的費用，只會收取一次，價錢依方案不同而有所改變，大約在 3,000-8,000 元不等，也有些銀行不會收取開辦費。
- 徵信作業費：銀行對申辦人的資料調取查證，以及擔保品鑑價的費用，價錢在 2,000-20,000 元不等，依各銀行作業有所不同。
- 書狀費：基本工本費用，80 元。
- 謄本費：基本工本費用，每張 20 元。
- 代書費：第一次買房在申請房貸上或許會有問題，可以請代書協助辦理，幫忙處理簽約、抵押權設定、過戶等，一般費用在 2,500 ~ 10,000 左右，依照地政士公會標準來計算。
- 抵押權設定費：在房屋貸款申請第四步：簽約對保後，需要去地政事務所辦理不動產抵押權設定，費用為設定金額的千分之一。
房貸通過後還款方式
恭喜房屋貸款通過了！接下來每個月的還款方式，常見的有以下兩種：
本息攤還：
將全部的本金和利息加總在一起，平均分攤至每個月，每期的還款金額相同，只是月付款和本金的佔比不同，是最常見的房貸還款方式。雖然借款人可以掌握還款金額，但是總利息還得比較多。
本金攤還：
每月還給銀行的本金相同，但是利息依每月本金的餘額計算，所以隨著本金償還的越來越多，後續需要繳還的利息就會變少。
房貸清償流程
「房貸清償」是將所有房屋貸款全部繳清的意思，銀行會開出清償證明，作為塗銷登記的憑證，將原先設定的抵押權消除。以下是房貸清償的流程：
- 向銀行諮詢相關問題，如結清金額、是否有違約金等。
- 將結清金額匯入銀行指定的帳號，並向銀行確認。
- 確認清償完畢，與銀行預約時間領取房貸清償證明。
房貸申請流程常見問題Q&A
Q1. 房貸申請流程有哪些？
銀行申請貸款＞房屋估價＞審核貸款條件＞簽約、對保＞不動產抵押權設定＞撥款，共六個步驟。
Q2. 房貸申請需要手續費或其他費用嗎？
是的，從銀行調查申請人資料、代書等流程中衍生的費用，包含：帳管費、徵信作業費等，依各銀行規定有不同的價格。
Q3. 房貸從申請到撥款需要多久？
大概需要 10-16 個工作天，大約在一個月內。
Q4. 什麼情況會房貸申請不過？
如果遇到房貸申請未通過的狀況，不用慌張，因為房屋貸款是一筆大金額，銀行在審查時會有較嚴格的標準，可以先確定申請人年齡是否在 18-65 歲間，且信用良好？申請房屋貸款的不動產位於哪個地段、屋況如何？等等。
另外，如果沒有固定工作、無收入來源，或是一年內聯徵次數過多，都是有可能申請房屋貸款無法通過的原因，可以先確定是否有以上情況，若無也可致電到銀行諮詢、確認。
