房地合一稅2.0懶人包| 如何試算？稅率是多少？400萬免稅額是什麼？
政府為了抑制炒房，在2016年訂定了「房地合一稅」，更在2021年實施「房地合一稅2.0」加重短期炒房的稅率，本篇內容詳細解析了房地合一稅2.0方方面面，包含：課稅範圍、稅率、扣除額、自住優惠、重購退稅等細節，如果你是自住，且懶得看3000字的文章，也幫你統整好自住客房地合一稅必知重點整理，馬上看下去吧！
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交易持有不到2年的房子，需課徵45%的房地合一稅，2年以上則隨時間越久稅率在35%~15%間調整，只有「賺錢」的部分需要課稅，計算方式是：成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額。若是自用住宅則「賺400萬以下」免稅的，換屋族則可退多課徵的房地合一稅。
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房地合一稅是什麼？
台灣從2016年起實施了一項稱為「房地合一稅」的稅制。這個制度主要是針對那些短期內買賣房地產的人徵稅，目的是為了降低炒作房地產的情況。如果是在2016年1月1日之後買了房子、土地，或者是預售屋，那就會依房地合一稅規範繳稅。此外，如果擁有超過一家公司一半的股份，而且那家公司的資產大部分是房地產，也是房地合一稅的適用範圍。
到了2021年7月1日，這個稅制升級為「房地合一稅2.0」。新版本提高了短期交易的稅率，並且加大了對營利事業的稅收壓力。目的是為了解決原來稅制的一些漏洞，特別是防止那些通過公司股權交易來規避房地產交易稅的行為。
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房地合一稅必知重點整理
身為自住客，房地合一稅對我有什麼影響？有哪些方式可以節稅？以下表格一目瞭然告訴你！
| 房地合一稅2.0必知懶人包 | |||
|---|---|---|---|
| 項目 | 內容 | ||
| 課稅範圍 | 2016年以後取得的房地產 | ||
| 稅率區間 | 持有不到2年，稅率是45% 持有2到5年，稅率是35% 持有5到10年，稅率是20% 持有超過10年，稅率是15% |
||
| 課稅金額 | 成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額 | ||
| 自用住宅認定 | 自己和家人設籍並住滿6年，就算是自用住宅 | ||
| 自用住宅免稅額 | 課稅金額<400萬元 | ||
| 重購退稅條件 | 同一個人賣掉舊的自有住宅，在2年內又買了一間新房子且是自己住 | ||
| 什麼時候申報？ | 賣房後30天內 | ||
房地合一稅課稅範圍
房地合一稅課稅範圍是針對以下這3種標的交易且獲利的部分進行課稅：
- 2016/1/1以後「取得」的「房屋、土地和房屋使用權」
- 2016/1/1以後「取得」的「預售屋及其坐落基地」
- 滿足以下2條件的股份或出資額
- 持有營利事業股份超過半數
- 該營利事業價值50%以上由房地產構成
免徵房地合一稅
只要是2016年1月1日以後取得的土地、房屋、預售屋等都要課徵房地合一睡，2015年12月31日前就取得的物件則依舊制方式課稅：土地交易所得免稅、房屋交易所得適用舊制併入個人年度綜合所得總額申報。
另外有3種例外情形可以免徵房地合一稅：
- 符合農業發展條例第37條及第38條之1規定，得申請不課徵土地增值稅的土地。也就是正在耕種中的農業用地轉移給其他自然人的時候，不用申報房地合一稅。
- 被政府徵收或被徵收前先行協議價購的土地及其土地改良物，因為是收歸公有的情況所以不用申報。
- 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地，是指被徵收之前，在私人間互相交易、移轉公設保留地的情況，因用途受限所以也不用申報。
房地合一稅適用稅率
房地合一稅的規則其實挺簡單的，因為是為了抑制炒房行為，因此只要房子持有的時間越長，需要繳的稅就越少，以下表格清楚說明房地合一稅適用稅率區間
| 持有期間 | 稅率 |
| 未滿2年 | 45% |
| 2年~5年 | 35% |
| 5年~10年 | 20% |
| 超過10年 | 15% |
但在有些特殊情況下，稅率會有所不同。比如說，如果你因為工作調動、非自願離職，或其他不得已的原因在5年內賣房，稅率就會是統一的20%；或是如果你和建商合作建房、參與都市更新或危老房屋重建，第一次轉手你的房產時，稅率也是20%。
最後，還有一個好消息：如果你設籍並住在自己的房子超過6年，並且賣房賺的錢不超過400萬元，那你就完全不用繳「房地合一稅」了。如果超過400萬元的話，超出的部分就按10%的稅率來繳。因此自住客是完全不用擔心 房地和一稅稅率太高的問題喔！
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房地合一稅試算給你看
成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額＝課稅所得(稅基)
房地合一稅計算公式
課稅所得(稅基)×稅率＝房地合一稅額
「房地合一稅」的計算其實很直接。這個過程分成兩個階段。首先，我們需要確定「稅基」，也就是要繳稅的那部分金額。
這個「稅基」是怎麼計算的呢？先把你賣房子拿到的錢（也就是成交價額），然後從這個金額裡扣除你買房子時的花費（取得成本）、賣房時的相關費用，以及土地增值的部分。這樣算出來的數字，就是需要課稅的所得金額，也就是我們說的「稅基」。
接著，只需要把這個「稅基」乘以相應的稅率。稅率會根據你持有房地產的時間而有所不同。比如說，持有時間短，稅率就會比較高；持有時間長了，稅率就低一些。最後得出的數字，就是你需要繳納的「房地合一稅」總額。
就這麼簡單！先算出你的「稅基」，然後乘以對應的稅率，你就知道要繳多少稅了。
房地合一稅扣除額有哪些？
扣除額的意思就是上面公式裡的「取得成本」、「相關費用」、「土地漲價總數額」，那麼這3個部分實際數字是怎麼來的呢？
| 扣除額項目 | 包含內容 |
| 取得成本 | 1. 最初買到房地產的金額。如果是繼承或受贈取得房地產，則依取得當下的政府評定現值計算。 2. 最初買入房地產時，需要支付的必要費用，像是契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。 3. 房屋和土地交易完成前所需支付的貸款利息。 4. 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非 2 年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。也就是買了房子之後的裝潢費用。 |
| 相關費用 | 1. 交易房屋、土地所支付的必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等。 2. 交易的時候沒有扣掉，所繳交的土地增值稅，可列入相關費用扣除。 土地增值稅計算方式是：（交易時申報移轉現值－交易時公告土地現值）/ 以申報移轉現值計算之土地漲價總數額×已納土地增值稅。 **土地漲價總數額上限=出售時之公告土地現值－前次移轉現值。 |
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房地合一稅30萬扣除額
在計算「房地合一稅」時，取得成本和相關費用通常需要有收據或發票……等等紙本文件證明。但如果不小心遺失證明文件了，該怎麼辦呢？不用擔心，因為即使沒有這些文件，還有其他方式可以認定取得成本和相關費用。
取得成本可以依照你買房時的「房屋評定現值」和「政府公告的土地現值」，並根據消費者物價指數來調整，從而確定取得成本。
至於相關費用，則有一個簡便的計算方法：直接按照成交金額的3%來計算，但最多只能算30萬元。這就是人們常說的「房地合一稅30萬扣除額」或「30萬免稅額」。
所以，即使你手頭上沒有當初買房子時的所有文件，也可以合理地計算出你的取得成本和相關費用，進而確定你需要繳納的房地合一稅是多少。
房地合一稅自用住宅優惠稅率
自用住宅免稅額
我知道你可能會想：「哇，房地合一稅的稅率好像蠻高的，賣房子賺的錢不是都要拿去繳稅了嗎？」， 但別擔心，其實還有個很棒的例外情況！如果你賣的是自己住的房子，而且賺得不是特別多，那你可能一分稅都不用繳呢！
畢竟房地合一稅主要是為了打擊炒房的，所以政府對自己住的房子其實還是很照顧的。如果你賣掉自己住的房子，而且按照前面提過的計算公式，算出來的課稅所得不超過400萬元，就完全不用繳房地合一稅了！就是這麼簡單——自用住宅有個免稅額，高達400萬元！
自用住宅認定條件
自用住宅認定條件總共有3個，簡而言之就是自己和家人住滿6年，就算是自用住宅，享有優惠稅率！
- 個人或其配偶、未成年子女辦完戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿 6 年。
- 交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用。
- 個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用自用住宅規定，也就是說個人、配偶、未成年子女總共只會有 1 間自用住宅。
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房地合一稅重購退稅
為了避免房地合一稅影響到想要換屋的自住族，因此訂定了「重購退稅」的規則，只要是自用住宅，無論是先買再賣，或是先賣再買都可以退多課徵的房地合一稅。
重購退稅條件
簡單來說，同一個人賣掉舊的自有住宅，在2年內又買了一間新房子且是自己住，就符合重購退稅的條件。
- 簽約買賣之前1整年都沒有出租或作營業的情形。
- 舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。
- 舊屋和新屋的所有權人需為同一人，也就是買房子和賣房子是同一個人。
- 新購房屋沒有任何出租或作營業的情形。
- 從辦妥新屋所有權登記日起，5年內不可以移轉（例如出售或贈與給配偶）或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出，不然會被追繳原退還的土地增值稅。
- 無論先賣再買或是先買再賣，買賣時間必須在2年以內。
房地合一稅該如何申報？
申報時間
不管你賣房子的所得金額計算出來最後要不要繳稅，甚至是稅額是多少，重點是「賣房後30天內」一定要去申報。
怎麼申報呢？首先，準備好契約書的影本和其他相關的文件。然後，依照以下的順序去找對應的稽徵機關，也就是稅務局來報稅：
- 你的戶籍所在地的稽徵機關。
- 如果你的居留地和戶籍地不一樣，還要再去你居留地的稽徵機關。
- 房子、土地或者預售屋所在地的稽徵機關。
- 最後是去中央政府所在地的稽徵機關。
如果覺得申報流程很複雜，可以參考政府的說明影片「個人房屋土地交易所得稅2.0電子申報繳稅系統操作說明」，或是乾脆找個代書幫你處理，省去一大堆麻煩事。
申報文件
- 個人房屋土地交易所得稅申報書 1 份。
- 計算結果有「應自行繳納稅額」者，要一併檢附繳納收據正本。
- 買入及賣出的買賣契約書影本(私契)。
- 成本及必要費用相關證明文件。
- 其他有關文件。
房地合一稅常見問題Q&A
Q1. 房地合一稅是什麼？
房地合一稅是台灣從2016年起實施的一種稅制，主要針對短期內買賣房地產的行為。目的是為了抑制炒作房地產，確保房地產市場的健康發展。這個稅制根據持有房產的時間長短，對賣房所得進行不同比例的課稅。
Q2. 如果我賣的是自己住的房子，房地合一稅會怎麼計算？
如果你賣的是自用住宅，且根據計算公式得出的課稅所得不超過400萬元，那麼你就完全不用繳納房地合一稅。這是政府對自用住宅的一項優惠政策，旨在減輕自住房主的稅務負擔。
Q3. 怎麼計算房地合一稅的稅基？
房地合一稅的稅基計算公式是：成交價額減去取得成本、相關費用和土地漲價總數額。這個稅基接著會乘以相應的稅率，以計算出應繳納的房地合一稅額。
Q4. 如果我沒有留下買房時的收據或發票，如何證明取得成本和相關費用？
即使沒有收據或發票，你仍然可以計算取得成本和相關費用。取得成本可以依據房屋評定現值和政府公告的土地現值來確定，並根據消費者物價指數進行調整。相關費用則可以按照成交金額的3%，最多計算30萬元。
Q5. 賣房後需要在多久內申報房地合一稅？應該向哪裡申報？
賣房後，不論是否需要繳稅，都必須在交易日起算30天內向稽徵機關申報。申報應該先從你的戶籍所在地稽徵機關開始，然後是居留地、房屋或土地所在地，最後是中央政府所在地的稽徵機關。申報時需攜帶契約書影本及其他相關文件。
